L'immeuble de rapport est la forme urbaine dominante en France au XIXe siècle et dans la première moitié du XXe siècle. Il incarne, surtout à partir des années 1850, une organisation dans laquelle la propriété occupante est très minoritaire. La plupart des habitants sont locataires dans des immeubles détenus par des propriétaires rentiers. Les historiens ont déjà abordé ce thème, que ce soit à propos des formes architecturales, des aspects économiques sur les expropriations et les grandes percées haussmanniennes aux travaux sur le financement du marché immobilier ou encore des sociétés immobilières. Pourtant, nombre de ses facettes restent méconnues, comme les motivations de l'investissement dans la pierre, les rôles respectifs des logiques économiques et familiales, notamment à l'occasion des successions, ou encore les raisons du passage à la copropriété. Le présent ouvrage cherche à les explorer en s'appuyant sur une source rare, les archives de comptabilité d'immeubles d'un administrateur de biens. Elles permettent, après des traitements spécifiques, complétés par des sources publiques, d'éclairer les logiques économiques et les rapports sociaux qui se nouent autour des immeubles à loyers, en accordant une place centrale à la question de la rentabilité du placement dans la pierre et de ses effets. L'étude couvre une longue période, de "l'âge d'or" de l'immeuble de rapport dans le dernier quart du XIXe siècle à l'amorce de son déclin durant l'entre-deux-guerres. Cette période est aussi marquée par les interventions de l'État sur les loyers : moratoires lors des deux guerres mondiales, contrôle des loyers durant l'entre-deux-guerres, loi de 1948. Le déclin est pourtant tout relatif, car si la construction d'immeubles pour rentiers a disparu, les immeubles de rapport détenus en monopropriété par des personnes physiques représentent encore, à la fin du XXe siècle, un quart des immeubles dans les plus grandes villes françaises, soit autant que les copropriétés. Ce lent changement tant qualitatif que structurel mérite autant d'attention que son apogée. Les analyses que les auteurs proposent ici, rencontrent les préoccupations actuelles des politiques du logement et s'inscrivent plus largement dans la recherche sur les phénomènes immobiliers.